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Subrogar hipoteca a otra persona

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Derecho de subrogación hipotecaria

La subrogación no es un derecho o una causa de acción, sino un recurso de restitución equitativo contra una parte que de otro modo se enriquecería injustamente. En una situación típica de rehipoteca, permite al prestamista posterior «ponerse en el lugar» del prestamista anterior y ejecutar su garantía como si tuviera el beneficio de la carga anterior. En resumen, el prestamista B, cuya hipoteca se utiliza para liberar una hipoteca anterior a favor del prestamista A, se subroga en los derechos del prestamista A. Hay un poco más que eso.
1. La subrogación es un recurso flexible, pero que debe aplicarse según los principios. Los principios han sido revisados y resumidos de forma muy útil en el caso Cheltenham & Gloucester plc v Appleyard [2004] EWCA Civ 291.
2. La frase común de que el prestamista posterior «se pone en el lugar» del prestamista anterior no significa que la carga anterior se mantenga viva. Por lo general, se cancela. Significa que el prestamista posterior tiene los mismos derechos que si la carga anterior se hubiera mantenido viva y el beneficio de la misma se hubiera cedido al prestamista posterior (Banque Financiere, por Lord Hoffmann, p. 236F).

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Una hipoteca es un interés de seguridad que se adjunta a una propiedad, y se paga con dinero prestado. Este interés de seguridad actúa como una especie de garantía para el reembolso de un préstamo tomado de un banco u otra institución financiera, con el fin de pagar la propiedad.
Un ejemplo de esto sería cuando una persona quiere comprar una casa, pero no tiene suficiente dinero para comprarla directamente por su cuenta. Un banco u otro prestamista proporciona el dinero para comprar la casa o propiedad, y se coloca una hipoteca sobre la propiedad. Esto se hace para que, si el prestatario incumple su préstamo, el prestamista tenga derecho a tomar posesión de esa propiedad.
El término subrogación hace referencia a un concepto amplio asociado a los recursos de equidad. El derecho de subrogación permite que otra parte sea sustituida en lugar de un acreedor, con el fin de obtener la recuperación de los daños o pérdidas del deudor. Esta parte sustituida recibe entonces los derechos del acreedor contra el deudor. Como tal, puede cobrar directamente del deudor. Básicamente, el tercero obtiene estos derechos del acreedor cuando paga la totalidad de la cantidad que se le debe.

Tipos de subrogación

En lo que respecta a los prestamistas, ambas personas siguen siendo responsables «conjunta y solidariamente» del préstamo. En otras palabras, el prestamista puede ir a por los dos, o a por uno de los dos, en caso de impago. Y las puntuaciones de crédito de ambos se verán afectadas si el pago se retrasa.
Cuando refinancia, tiene la opción de incluir los costes de cierre en el saldo del préstamo para evitar pagarlos por adelantado. O puede optar por una «refinanciación sin costes de cierre», en la que el prestamista cubre algunos o todos los gastos a cambio de un tipo de interés más alto.

Incumplimiento de contrato por subrogación

Fed. Home Loan Mortg. Corp. v. Zepeda que sostiene que un prestamista que cancela un gravamen previo y válido sobre la propiedad de un prestatario tiene derecho a una subrogación equitativa, incluso si el prestamista no corrige un defecto subsanable en los documentos del préstamo. La decisión está siendo aclamada como una victoria para los prestamistas, pero es probable que también beneficie a los prestatarios al hacer que los préstamos sean más fáciles de conseguir. Es necesario examinar las disposiciones de la Constitución de Texas relativas a los préstamos con garantía hipotecaria y la doctrina de la subrogación equitativa para comprender la importancia del dictamen. De acuerdo con esta política, los préstamos sobre el capital de la vivienda estaban prohibidos por la Constitución de Texas antes de 1998. En ese año, se añadieron nuevas disposiciones al artículo XVI, sección 50 de la Constitución de Texas, que levantaron la prohibición. Aunque los préstamos con garantía hipotecaria están ahora permitidos, las nuevas disposiciones contienen, como
Garofolo v. Ocwen Loan Servicing LLC, «una letanía de términos y condiciones exigentes». Desde 1998, se han añadido aún más disposiciones al artículo 50. Asimismo, los tribunales de Texas han favorecido durante mucho tiempo la doctrina de la subrogación. La subrogación puede describirse como la sustitución de una persona por otra con respecto a una reclamación o derecho legal. En las circunstancias adecuadas, una persona se pone en el lugar de otra y tiene derecho a hacer valer los derechos de esa otra persona frente a un tercero. El ejemplo más conocido ocurre cuando una compañía de seguros paga a su asegurado por algún daño a la persona o a la propiedad causado por la negligencia de un tercero. La compañía de seguros se subroga entonces en los derechos del asegurado frente al tercero y puede reclamar contra él.