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Catastro y escritura no coinciden

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Límite catastral

Un componente básico del catastro polivalente es la superposición catastral que delimita la situación actual de la propiedad. El componente individual de la superposición es la parcela catastral, una unidad de terreno definida de forma inequívoca dentro de la cual se reconocen intereses de propiedad únicos. La superposición consistirá en una serie de mapas que muestran el tamaño, la forma y la ubicación de todas las parcelas catastrales dentro de una jurisdicción determinada.
Desde el punto de vista cartográfico, los mapas catastrales deben considerarse superpuestos a los mapas base a gran escala. Sin embargo, el término “superposición” no implica que la relación entre los mapas catastrales y los mapas base esté definida por la coincidencia de sus trazados gráficos. Más bien, los límites catastrales son líneas que conectan puntos que tienen identidades y registros únicos, a través de los cuales pueden ser localizados sobre el terreno. La colocación precisa de estos puntos en la superposición catastral no mejora la precisión de la definición del límite, que debe documentarse en otro lugar. La finalidad de la precisión del trazado es simplemente hacer que los propios mapas sean más útiles y fáciles de mantener.

Aplicación del gis en la cartografía catastral

Cuando se prepara la compra o venta de una propiedad, a menudo se comprueba que las inscripciones en el registro de la propiedad y en el catastro no coinciden y, además, ambos registros no reflejan necesariamente el estado real de la propiedad.
Se pueden registrar los documentos notariales, ejecutables, judiciales y otros documentos estatales. Los acuerdos en escritura privada no pueden registrarse. No es obligatorio que el cambio de propiedad se inscriba en el registro de la propiedad. No obstante, se recomienda encarecidamente la inscripción. La protección de la buena fe puede tener importancia práctica, por ejemplo, en el caso de una doble venta: si un vendedor vende su apartamento en las Islas Baleares con un acuerdo privado por escrito y transfiere la propiedad al comprador, éste se convierte en el nuevo propietario. Si el vendedor vende posteriormente el apartamento por segunda vez, el segundo comprador queda protegido como propietario si, sin conocer la primera venta, consigue la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad y el primer comprador no estaba inscrito por su parte.

Esquema catastral

Al comprar una propiedad, las comprobaciones catastrales y del Registro de la Propiedad son necesarias en España. En muchos casos, su abogado inmobiliario se encargará de estas comprobaciones en su nombre, como parte de su diligencia debida.
En el Catastro figuran los límites y las medidas y características físicas del terreno. Debe asegurarse de que esta descripción coincide con la mencionada en las escrituras y con la que figura en el Registro de la Propiedad.
La Oficina del Catastro tendrá un mapa y un plano del terreno para que pueda ver los límites de la parcela.  En las fincas rústicas antiguas, sobre todo, pero también en las más nuevas, suele haber confusión, porque estos datos no están actualizados por los anteriores propietarios.
Los límites reconocidos oficialmente y el número de metros cuadrados deben coincidir con los datos de la encuesta y las escrituras. Si las cifras no coinciden exactamente, se pueden corregir, de modo que los papeles de la propiedad y la propiedad real coincidan. Esto será una gran ventaja si más adelante desea vender su terreno y su casa.

Trazado catastral

Los monumentos se clasifican en dos grupos: naturales y artificiales. Los monumentos naturales son cosas como árboles, piedras grandes y otros objetos sustanciales que se producen de forma natural y que estaban en su lugar antes de que se realizara el levantamiento. Un monumento artificial es cualquier cosa dentro de las regulaciones que marca el límite de la propiedad, habiendo sido colocado por los propietarios de la tierra, topógrafos, ingenieros u otros. Pueden denominarse clavijas o tubos de hierro, estacas, árboles, monumentos de hormigón o cualquier cosa que el agrimensor decida utilizar en ese momento, dentro de la normativa de la zona. Los tribunales han sostenido que los monumentos naturales tienen prioridad sobre los artificiales, porque su identificación es más segura y es menos probable que se alteren[2].
Con el paso del tiempo, la construcción y el mantenimiento de las carreteras y otros muchos actos humanos, junto con los actos de la naturaleza, como los terremotos, el movimiento de las aguas y los movimientos tectónicos, pueden borrar o dañar las ubicaciones monumentales de los límites del terreno. El topógrafo a menudo se ve obligado a tener en cuenta otras pruebas, como la ubicación de las vallas, las líneas de madera, los monumentos de las propiedades vecinas y los recuerdos de la gente. Estas otras pruebas se conocen como pruebas extrínsecas y son un principio bastante común. Las pruebas extrínsecas se definen como pruebas fuera de los escritos, en este caso pruebas fuera de la escritura. La prueba extrínseca se considera de igual valor que la prueba de otra fuente[3].